법인, 주택부부 공동명의, 주택임대사업자, 부담부증여 양도소득세 매도자 신분별 부동산 양도세, 종부세 :

사실 저는 항상 개인이지만 상법, 세법의 세계에 들어가면 개인이 되기도 하고 법인이 되기도 하고 가구 기준으로 평가받기도 하고 신분이 굉장히 다양해요.오늘은 매도인 신분별로 달라지는 양도소득세에 대해서 알려드리겠습니다.

1.법인양도소득세

법인은 개인과 달리 소득세법상의 양도소득세가 아닌 법인세법상의 법인세율을 적용받습니다.현재 기준으로는 법인 양도소득세가 개인 양도소득세보다 훨씬 쌉니다.

세율도 세율이지만 특히 1년 미만 보유 주택을 팔 때 개인은 양도세로 70%를 내야 하는 것과 달리 법인의 경우 양도차익에 따른 기본세율에 20%를 더해 최고 45%를 내면 됩니다.공시가격 1억 미만 아파트의 경우 양도차익이 대체로 수백만수 천만원 수준이므로 기본세율은 사실상 10%이고 법인세율은 30%인 셈입니다.이러다 보니 지방 1억 미만의 아파트를 싹쓸이하는 부동산 법인이 기하급수적으로 나오고 있는 것입니다.

양도세 외에도 정부는 지난해 617대책과 74대책에 따라 법인이 주택을 샀을 때 몇 번째 주택인지에 관계없이 세금 포함 13.4%의 취득세를 내도록 했습니다만다만 수도권 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인의 경우 공시가격 1억원 미만의 주택을 매수하면 취득세는 13.4%가 아닌 1.1%가 적용됩니다.그러니까 공시가격 1억원 미만의 지방 아파트가 난리죠.

법인이 주택 등 2년 미만 보유 부동산을 매매할 때 시세 차익의 최대 4050%를 중과세하는 방안이 추진되고 있다고 하니 이를 지켜봐야 합니다.

2.부부 공동명의의 양도세

일반적으로 주택 1채를 보유하는 경우는, 단독 명의보다 부부 공동명의가 세금 부분에서 유리한 경우가 많습니다.부부 공동명의 부동산의 경우 부부가 각각 기본공제(1인당 250만원)를 받고 양도소득액도 2분의 1로 나눠 적용세율 자체가 낮아지는 부분이 있습니다.종합부동산세도 부부 1인당 6억원씩 공제받아 총 12억원까지는 과세대상에서 제외됩니다.그렇기 때문에 처음 주택을 구입하는 부부라면 대부분의 공동 명의가 유리하게 됩니다.

하지만 기존 단독주택을 갖고 있던 부부가 절세를 위해 공동명의로 바꾼다면 좀 더 생각해 봐야 합니다.공동명의로 변경할 때 장점은 1가구 1주택은 9억이 공제되지만 2인 공동명의의 경우 총 12억이 공제되므로 향후 주택 매각 시 양도세도 절약됩니다.

그러나 명의를 공동명의로 변경하는 것은 집값의 절반을 배우자에게 증여하는 행위가 되기 때문에 증여세가 발생할 수 있습니다.부부의 경우 10년 내 6억 증여까지 비과세이므로, 나머지 부분에 대해서는 이에 따른 증여세를 부담하여야 하며, 3.5%(최대 12%)의 증여 취득세도 발생합니다.또한 최소 5년간 해당 주택에 대한 공동명의를 유지해야 합니다.그렇지 않을 경우 취득가격이 이월세가 되기 때문입니다.

결국 세금측면에서 단독명의에서 공동명의로 변경해도 유리하기 위해서는 위 내용으로 발생하는 세금을 전부 계산해도 이익을 볼 수 있다고 판단했을 때 변경하는 것이 좋습니다.여기에 향후 주택가격의 변동상황 등이 변수가 됩니다.

또 주택 보유에 따른 세금은 가구 기준이 아닌 인별과세이므로 지분을 일부만 갖고 있어도 1주택으로 간주합니다.따라서 2주택, 3주택의 경우 종부세 중과세율로 최고세율이 6%까지 적용될 수 있기 때문이다.주택자는 공동명의가 유리하다고 볼 수 없습니다.

3.주택임대사업자 양도소득세

이것은 최근 몇 개월 동안 3-4회 바뀌어서 저도 잘 따라오고 있는지 잘 모르겠습니다.임대사업자 제도를 폐지한다고 했다가 또 백지화됐다고 했어요.이에 따라 결론적으로는 원룸 빌라 오피스텔 등 비아파트 임대주택의 신규 등록과 양도세 중과세 면제 혜택이 계속 인정될 전망입니다.

4.부담부증여 양도세

‘부담부증여’는 증여 재산에 담보된 채무를 인수하는 요건으로서 증여한 것을 말합니다.부채를 포함하여 증여(부담부증여)하면 부채는 양도, 기타 부분은 증여에 해당합니다.따라서 이 경우 증여자에게는 양도소득세, 수증자에게는 증여세가 부과됩니다.

자산가 사이에서는 특히 절세 목적의 「부담부 증여」에 관심이 높다고 합니다.주택을 자녀에게 증여하면서 대출금과 전세금도 함께 증여하면 증여세 취득세 등을 줄일 수 있기 때문입니다.하지만 20억원이 훌쩍 넘는 고가주택이라면 부담부 증여는 그냥 집을 팔기보다 세금에서 손해를 볼 수 있고 대출금을 갚을 여력이 없는 자녀에게는 섣불리 증여했다.가는 국세청의 ‘현미경 검증’에서 적발될 수 있어 주의해야 한다고 합니다.

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